[서울]강남은 숨 고르고, 외곽은 급증

서울 아파트 허가신청 33%↑·전세 5년 내 최고 상승률

가금현 기자입력 : 2026. 02. 23(월) 10:38

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서울시청사

[서울/CTN]가금현 기자= 서울특별시가 토지거래허가 신청 현황과 실거래가격지수를 매월 공개하며 주택시장 정보 공백 최소화에 나섰다.

서울시에 따르면 2026년 1월 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 6,450건으로 전월(4,828건) 대비 33.6% 증가했다.

같은 달 처리 건수는 5,262건으로, 향후 매매거래 신고 건수에 순차적으로 반영될 전망이다.

지난해 10월 서울 전역 토지거래허가제 시행 이후 누적 신청 건수는 1만6,683건이며 이 중 79.8%인 1만3,076건이 처리됐다.

1월 신청가격은 전월 대비 1.80% 상승했다. 12월 상승률(2.31%)보다는 둔화됐지만 오름세는 이어졌다.

권역별로는 강남3구와 용산구가 2.78% 상승하며 여전히 서울 평균(1.80%)을 웃돌았다. 다만 중대형 이상 고가 아파트 신청이 감소하면서 상승 폭은 다소 둔화된 것으로 분석된다. 한강벨트 7개구 역시 1.87% 상승했다.

반면 강북지역 10개구(1.50%)와 강남지역 4개구(1.53%)는 상대적으로 낮은 상승률을 기록했으나, 15억 원 이하 아파트 신청이 전월 대비 40% 이상 급증(2,807건→4,064건)하며 실수요 중심 거래가 늘어난 모습이다.

한편 한국부동산원이 발표한 2025년 12월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 전월 대비 0.35%, 전년 동월 대비 13.49% 상승했다. 2021년 이후 최대 연간 상승폭이다.

생활권역별로는 동남권이 1.43% 상승하며 서울 전체 상승을 견인했다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 이어지며 서초·강남·송파·강동 등 동남권 핵심지 수요가 집중된 영향으로 풀이된다. 반면 도심권은 전월 대비 1.75% 하락했다.

규모별로는 초소형(40㎡ 이하)이 0.94% 상승하며 가장 높은 오름세를 보였다. 대형(135㎡ 초과)은 4.37% 하락해 고가·대형 아파트의 조정 흐름이 감지된다.

전세시장 역시 상승세다. 2025년 12월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월 대비 0.56% 상승했다. 동북권이 1.01%로 가장 높은 상승률을 기록했다. 연간 전세가격 상승률은 5.6%로 최근 5년 내 최고치다.

서울 아파트 매매가격은 2021년 10월 정점 이후 하락기를 거쳐 2023년부터 상승세로 전환했으며, 2025년에는 팬데믹 당시 초저금리 시기 이후 최대 상승폭을 기록했다. 전세시장 또한 임대차2법 시행 이후 급등과 하락을 반복한 뒤 재상승 국면에 들어섰다.

전문가들은 “토지거래허가 신청 증가와 실거래가 상승 흐름이 동시에 나타나고 있지만, 권역·규모별로 차별화가 뚜렷해지고 있다”며 “고가 대형보다는 중저가·소형 위주의 실수요 시장이 확대되는 모습”이라고 분석했다.