[서울/CTN]가금현 기자 = 낮은 사업성과 촘촘한 규제에 가로막혀 장기 표류하던 서울 도심 내 '도시정비형 재개발사업'이 획기적인 규제 완화책을 통해 극적인 돌파구를 마련했다.

서울시가 준주거 및 상업지역의 용적률 제한을 법적 상한의 최대 1.2배까지 대폭 완화함으로써 도심 내 양질의 주택 공급을 획기적으로 끌어올리기 위한 전방위적 승부수를 던진 것이다.

서울시는 재정비촉진지구 내 도시정비형 재개발사업의 전면적인 규제 완화를 골자로 한 ‘재정비촉진사업 규제혁신 3차 개선안’을 본격 시행한다고 밝혔다.

이번 조치는 지난 2025년 주택정비형 재개발을 대상으로 시행했던 1·2차 혁신안(공공기여 의무 완화, 비주거 비율 축소 등)의 연장선상으로, 그동안 상대적으로 소외됐던 준주거·상업지역 중심의 상업·업무 복합개발 사업성을 극대화하는 데 초점을 맞췄다.

이번 3차 개선안의 가장 큰 핵심은 복잡하게 얽혀 있던 도시정비형 재개발 용적률 체계를 ‘기준·허용·상한 용적률’로 단순화하여 사업 예측 가능성을 높인 점이다.

특히 허용용적률을 조례용적률의 1.1배로 일괄 적용하는 한편, 상한용적률 인센티브 적용 항목을 공개공지 확보, 녹색건축·제로에너지 인증, 관광숙박시설까지 넓혀 민간의 자율적인 건축 기획을 보장했다.

파격적인 법적상한용적률 1.2배 혜택에 따라 준주거지역은 최대 600%, 근린상업지역은 1,080%, 일반상업지역은 무려 1,560% 이하까지 용적률이 치솟게 된다.

시는 용적률 완화에 따른 난개발을 방지하기 위해 역세권이나 간선도로 접도 요건 등 꼼꼼한 입지 기준을 마련하고, 도심 환경 개선 및 건축물 내 열린 공간 확보 등 공공성과의 균형점도 명확히 제시했다.

그동안 서울 도심의 낙후된 스카이라인을 고착화했던 일률적인 높이 규제도 완전히 걷힌다. 서울시는 중심지의 위계에 따라 높이 기준을 유연하게 차등 적용하는 ‘유연한 높이 관리 체계’를 가동한다.

사대문 안 도심은 사실상 높이 제한을 완전히 철폐하며, 광역중심은 150m, 지역중심 이하는 130m를 기준으로 설정했다. 아울러 공공시설을 기부채납하거나 지역적 특수성이 인정될 경우 도시재정비위원회 심의를 거쳐 높이를 추가로 완화할 수 있는 유연성까지 확보했다.

이번 3차 개선안은 시행일 이전까지 준공인가를 신청하지 않은 서울 시내 모든 정비사업장에 소급 및 신규 적용되어 그 파급력이 상당할 전망이다.

서울시는 5월 중 각 자치구 실무자를 대상으로 대대적인 설명회를 개최해 신속한 정착을 유도하고, 정비사업 통합 정보 플랫폼인 ‘서울시 정비사업정보몽땅(https://cleanup.seoul.go.kr/)’을 통해 상세한 매뉴얼을 투명하게 공개할 방침이다.

[영문 번역 기사 AI]
Seoul Directs Radical Deregulation: Urban Redevelopment Floor Area Ratio (FAR) Expanded Up to 1.2 Times Legal Ceiling
Seoul Metropolitan Government implements the '3rd Innovation Plan for Re-development Zones' to revive stagnant commercial and semi-residential projects.
Maximum FAR allowed up to 1,560% in general commercial areas, eliminating uniform height limits to forge a dynamic visual skyline.
Retroactively applicable to all sites pending completion approvals; comprehensive administrative manuals made accessible via public platforms.
[Seoul/CTN] Reporter Geum-hyun Ga = The Seoul Metropolitan Government is radically easing Floor Area Ratio (FAR) restrictions on urban redevelopment projects within semi-residential and commercial zones, aiming to significantly boost the supply of high-quality housing in the downtown core.
To revive "Urban-Type Maintenance and Redevelopment Projects" within financial and re-development promotion zones that have long been stalled due to low profitability, the city is rolling out a sweeping package of regulatory reliefs. Under the newly enforced '3rd Regulatory Innovation Measures for Housing and Urban Renewal,' the city will expand the legal maximum FAR by up to 1.2 times and drastically dismantle conventional height restrictions, injecting powerful momentum into stagnant downtown urban projects.
This third-phase initiative follows the 1st and 2nd restructuring phases introduced for residential redevelopments in 2025. Through this iteration, the city intends to optimize the economic viability of commercial and semi-residential zones, enabling long-delayed high-density urban core upgrades to regain strong traction.
A critical highlight of this third-phase initiative is the unification of the previously fragmented and convoluted FAR system into a streamlined "Base, Permitted, and Maximum FAR" structure. To maximize predictability for private developers, the permitted FAR will be uniformly set at 1.1 times the standard municipal ordinance volume. Furthermore, criteria for maximum FAR incentives have been broadly expanded to reward the incorporation of public open spaces, green/zero-energy architectural certifications, and international tourism lodging facilities.
With the introduction of the landmark 1.2-times legal ceiling expansion, the maximum FAR will scale up to 600% for semi-residential zones, 1,080% for neighborhood commercial zones, and an unprecedented 1,560% for general commercial zones. To mitigate potential urban density issues, the city will mandate rigorous checks regarding proximity to subway stations and arterial road connectivity, balancing enhanced private profitability with enhanced public open spaces.
Simultaneously, the rigid height caps that have long flattened Seoul’s urban aesthetics will be replaced with a 'Flexible Height Management System.' Height allowances will be distinctively customized based on regional hierarchies: the historic downtown core will face no height ceilings whatsoever, while regional macro-centers will be capped at 150 meters and local neighborhood centers at 130 meters. These benchmarks can be adjusted upwards via the Urban Renewal Committee when developers contribute key public infrastructure.
This comprehensive 3rd Innovation Plan applies to all active urban renewal sites that have not applied for final post-construction approval before the official enforcement date, signaling massive shifting dynamics for ongoing projects across the metropolitan area. The city will conduct municipal briefings throughout May and release all execution frameworks transparently on its primary administrative platform, 'Seoul Jeongbi Information Mongttang.'

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가금현 기자 ggh7000@hanmail.net 가금현 기자 입니다. 긍정적인 사고로 의리를 지키며 살고싶다. 술은 웃음소리가 밖에까지 들리도록 마셔라! 내가 그자리에 있다고 CTN·교육타임즈·충청탑뉴스·CTN방송 발행인

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